Puntenwoning of vrije sector?

Verhuren in hilversum

Puntenwoning of vrije sector?

Bij het verhuren van een woning rijst natuurlijk altijd de vraag wat de huurprijs van de woning moet zijn. Zijn hier richtlijnen of regels voor? Jazeker.

Allereerst wordt onderscheid gemaakt tussen sociale verhuur of verhuur in de vrije sector. Huurcontracten in de vrije sector zijn contracten waarbij de maandelijkse huurprijs hoger is dan de van overheidswege vastgestelde liberalisatiegrens. Wanneer de huur op de begindatum van het huurcontract hoger is dan de liberalisatiegrens dan betreft het een geliberaliseerd huurcontract en is het puntensysteem niet van toepassing. De liberalisatiegrens in 2019 is € 720,42. Woningen die onder deze prijs worden verhuurd vallen onder de sociale huur.

Voor woningen in de sociale huursector geldt het zogenoemde puntensysteem. Het puntensysteem bepaalt wat de maximale huurprijs van een woning mag zijn. De WOZ-waarde (waardering onroerende zaken) van een woning is daarbij een belangrijke graadmeter, deze bepaalt gemiddeld 25% van de waardering. Dus hoe hoger de WOZ-waarde van de woning, hoe hoger de maximale huurprijs. In Hilversum en omgeving is de WOZ-waarde van deze woningen over het algemeen 150.000,-. U krijgt de WOZ-waarde aan het begin van het jaar thuisgestuurd maar u kunt de waarde ook vinden op www.wozwaardeloket.nl.

 

Puntensysteem alleen voor zelfstandige huurwoningen.

Het puntensysteem geldt alleen als het de te verhuren woning een zelfstandige woonruimte betreft. Dat wil zeggen dat de woning een eigen toegang moet hebben en een eigen keuken en toilet, zoals appartementen en eengezinswoningen. Kamers in bijvoorbeeld studentenhuizen of hospitakamers zijn dus geen zelfstandige woonruimte en het puntenstelsel geldt niet voor dergelijke woningen.

 

Hoe bereken ik de punten?

Hieronder leggen we uit hoe de berekening van de maximale huurprijs in zijn werk gaat:

Uw gemeente stelt de WOZ-waarde jaarlijks opnieuw vast. Daarom is de puntenberekening ook elk jaar iets anders. U kunt zelf in 4 stappen uitrekenen hoeveel punten uw huurwoning tot 1 juli 2019 over de WOZ-waarde krijgt:

Deel de WOZ-waarde door € 8.747. De uitkomst is een puntenaantal.

Deel de WOZ-waarde door de woningoppervlakte (m2). En deel de uitkomst daarna door € 135. Ook dit geeft een puntenaantal.

Tel de punten van stap 1 en 2 bij elkaar op. Dit is het totaal aantal punten over de WOZ-waarde.

Rond af op een heel getal.

  • Let hierbij nog op het volgende:
    1. Reken altijd een WOZ-waarde van minimaal € 41.816.
    2. Als het om een nieuwbouwwoning gaat, geldt de WOZ-waarde na oplevering. Dus niet de WOZ-waarde van de woning in aanbouw. Mocht u nog geen nieuwe WOZ-beschikking hebben ontvangen, ga dan uit van de eindwaarde van de woning en de grondwaarde uit het taxatieverslag.
    3. Als de woning is gebouwd in de periode 2015-2019 is de laagste uitkomst altijd 40, als de andere punten van de woning minimaal 110 bedragen.
    4. Er zijn bijzondere regels voor woningen in een zorgwoning en voor monumentenwoningen.

De genoemde getallen en bedragen worden jaarlijks door de overheid opnieuw vastgesteld. Dat gebeurd op 1 juli. U kunt deze vinden op onze site of op de website van de rijksoverheid. Naast deze berekening biedt de website van de Huurcommissie ook de mogelijkheid om de punten te berekenen. Dit geeft een goede indicatie van de maximale huurprijs. Een lagere huurprijs dan de maximale huurprijs mag u overigens wel vragen, een hogere uiteraard niet.
Voorheen speelde omstandigheden als woonomgeving, en de woonvorm ook een rol bij het bepalen van de maximale huurprijs. Dit is inmiddels niet meer het geval.

 

Mag ik de huurprijs tussentijds op nieuw berekenen met het puntenstelsel?

 

Nee, dat mag niet. U kunt alleen bij nieuwe huurcontracten aan de hand van het puntensysteem optrekken tot de maximale huurprijsgrens. Het is daarom belangrijk bij aanvang van de huurperiode de punten juist vastgesteld te hebben. Bij bestaande huurcontracten mag de verhuurder de huur wel jaarlijks verhogen conform het van overheidswege vastgestelde maximale percentage huurverhoging. Wanneer u gebruik maakt van onze dienstverlening hoeft u zich hier uiteraard niet om te bekommeren en regelen wij dit voor u.

 

Bent u het niet eens met de WOZ-waarde van de woning?

 

Het kan natuurlijk zijn dat u het niet eens bent met de WOZ-waarde die door de gemeente is vastgesteld. U kunt dan binnen zes weken na bekendmaking van de WOZ-waarde in bezwaar bij de gemeente. Dit moet schriftelijk maar kan bij een groot aantal gemeenten ook digitaal. U moet dan uitleggen waarom u het niet eens bent met de vastgestelde WOZ-waarde. Het helpt dan als u vergelijkbare panden hebt onderzocht om op grond daarvan uw argumenten aan te dragen. Wanneer u deze procedure liever uit handen geeft kunnen wij u ook daarbij helpen. Onze jurist zal u in deze zaak graag vertegenwoordigen.

 

Kan ik door mijn woning aan te passen meer punten krijgen?

 

Ja, dat kan zeker. Soms kunnen relatief kleine verbouwingen of ingrepen u punten opleveren en daarmee een hogere maximale huurprijs. Wij zijn graag bereid u hierin te adviseren en ook zijn wij in staat deze kleine wijzigingen voor u te realiseren, mocht u daar prijs op stellen.

 

Wat als de huurder het niet eens is met de huurprijs?

Het kan voorkomen dat de huurder, na het afsluiten van het huurcontract, aangeeft dat hij van mening is dat de huurprijs onjuist (dat wil zeggen te hoog) is vastgesteld. De huurder heeft dan de mogelijkheid binnen zes maanden na het afsluiten van het huurcontact de huurprijs te laten controleren door de Huurcommissie. Ook in deze procedure zal onze jurist u desgewenst vertegenwoordigen of begeleiden.

 

Hulp nodig?

Mocht u naar aanleiding van deze informatie nog vragen hebben neemt u dan gerust contact met ons op. Eventueel kunnen wij ook bij u langskomen voor een zogenoemde quickscan.

Onze beloningen